Bij erfbelasting leidt de waardering van aandelen van vastgoedvennootschappen regelmatig tot discussie. Een recent arrest van het Hof van Beroep in Gent bevestigt opnieuw welke principes daarbij doorslaggevend zijn.
De zaak draaide rond een verschil in aanpak tussen erfgenamen en Vlabel. Waar de erfgenamen werkten met een combinatie van intrinsieke waarde en EBITDA, vertrok Vlabel volledig vanuit de intrinsieke waarde — met een beperkte correctie voor fiscale latenties.
Het hof volgt uiteindelijk grotendeels het standpunt van Vlabel.
Erfbelasting en waardering: intrinsieke waarde primeert
Bij passieve vastgoedvennootschappen zonder echte economische activiteit is de intrinsieke waarde de aangewezen waarderingsmethode.
Het hof verwerpt expliciet het gebruik van EBITDA. Huurinkomsten worden in deze context niet beschouwd als operationele waardecreatie, waardoor deze methode weinig relevant is binnen de erfbelasting.
Bewijslast bij erfbelasting: Vlabel moet onderbouwen
Binnen erfbelasting ligt de bewijslast bij Vlabel om aan te tonen dat een waardering te laag is.
In dit dossier slaagt Vlabel daarin door een duidelijke en onderbouwde herberekening. Transparantie en methodologische consistentie blijken hierbij cruciaal.
Fiscale latenties bij erfbelasting: beperkte benadering
Een belangrijk aandachtspunt binnen erfbelasting is de behandeling van fiscale latenties.
Het hof aanvaardt enkel de latente belasting op meerwaarden, en dan nog gebaseerd op het meest waarschijnlijke scenario. Theoretische of zwaarste scenario’s worden niet gevolgd.
Going concern als uitgangspunt bij erfbelasting
De waardering gebeurt vanuit het principe van going concern. Dat betekent dat de vennootschap wordt bekeken als een lopende entiteit.
Een hypothetische liquidatie wordt niet in rekening gebracht. Daardoor blijven belastingen bij vereffening of uitkering buiten beschouwing.
Gespreide taxatie binnen erfbelasting (art. 47 WIB 1992)
Het hof bevestigt de toepassing van gespreide taxatie, wat leidt tot een effectief belastingtarief van 15,33% in plaats van 25%.
Deze benadering wordt beschouwd als het meest realistische scenario binnen de erfbelastingcontext.
Belastingverhoging bij erfbelasting: onderschatting wordt bestraft
De opgelegde belastingverhoging van 5% blijft behouden.
Volgens het hof is deze sanctie terecht, rekening houdend met de omvang van de afwijking en de concrete omstandigheden. Dit onderstreept het belang van een correcte en realistische waardering.
Praktische impact van dit arrest op erfbelasting
Dit arrest bevestigt een duidelijke lijn binnen de erfbelasting:
- De intrinsieke waarde is de standaard bij vastgoedvennootschappen
- Waarderingen moeten vertrekken vanuit het meest waarschijnlijke scenario
- Theoretische of extreme aannames worden niet gevolgd
Wat betekent dit voor jouw dossiers in erfbelasting?
Voor de praktijk betekent dit concreet:
- Verwachtingsmanagement: EBITDA-methodes maken weinig kans bij passieve vastgoedstructuren
- Voorbereiding: waarderingsverslagen moeten sterk onderbouwd én realistisch zijn
- Strategie: werk met aannames die aansluiten bij de economische realiteit
- Risicobeheer: onderschatting kan leiden tot extra belasting én sancties
Dit arrest vormt dan ook een sterke referentie bij discussies rond erfbelasting en waarderingen.
